各區(qū)（市）發(fā)展改革局、物業(yè)主管部門，各有關(guān)單位：

近年來，受政策調(diào)整影響，我市關(guān)于普通住宅界定標準的爭議一直存在，影響了社會和諧穩(wěn)定。為回應業(yè)主關(guān)切，化解矛盾，維護業(yè)主和物業(yè)服務人的合法權(quán)益，經(jīng)研究，現(xiàn)對普通住宅界定爭議事項通知如下：

一、普通住宅界定爭議事項的由來

2012年9月15日起實施的《青島市物價局 青島市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)<青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法>的通知》（青價格〔2012〕83號）中明確，普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。普通住宅物業(yè)管理區(qū)域包括經(jīng)濟適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業(yè)管理區(qū)域，公共租賃性住房物業(yè)管理區(qū)域，普通（限價）商品住房物業(yè)管理區(qū)域，配建保障性住房（經(jīng)濟適用住房、廉租住房）的商品住房建設(shè)項目及其他符合政府規(guī)定的普通住宅標準建設(shè)條件的建設(shè)項目。按照上述規(guī)定，除保障性住房和配建保障性住房的商品住房建設(shè)項目外，其他商品住房建設(shè)項目均屬于非普通住宅，其物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

2018年7月15日實施的《山東省物價局關(guān)于明確<山東省定價目錄>有關(guān)問題的通知》（魯價綜發(fā)〔2018〕90號）明確規(guī)定：“普通住宅是指除獨棟、雙拼、聯(lián)排等各類高檔住宅之外的住宅。”我市兩級價格主管部門均按照上述規(guī)定執(zhí)行，將除獨棟、雙拼、聯(lián)排之外的各類住宅前期物業(yè)服務收費列入政府定價范圍。但在政策執(zhí)行過程中，一些物業(yè)服務企業(yè)堅持認為，我省界定中的“等”字表述，屬于不完全列舉的實例性規(guī)定，“疊拼”等類似住宅應屬于別墅類別，其前期物業(yè)服務收費應當實行市場調(diào)節(jié)價，并在與行政執(zhí)法機關(guān)、業(yè)主的訴訟案件中，得到法院的支持性判決。

二、我市明確普通住宅界定標準

為準確把握政策界線，青島、威海等市相繼向省發(fā)展改革委請示進一步明確“疊拼”、“大平層”等是否屬于普通住宅。省發(fā)展改革委在2021年2月1日實施的《關(guān)于公布<山東省定價目錄>的通知》（魯發(fā)改價格〔2021〕1361號）中明確，《山東省物價局關(guān)于明確<山東省定價目錄>有關(guān)問題的通知》（魯價綜發(fā)〔2018〕90號）同時廢止，并于2021年9月30日書面函復，“鑒于我省住宅類型地區(qū)差異較大，情況較為復雜，普通住宅具體范圍由各市、縣人民政府結(jié)合實際予以明確。”

根據(jù)省發(fā)展改革委的授權(quán)，市發(fā)展改革委、市城市管理局、市自然資源規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局四部門經(jīng)征求社會各方面意見，出臺了《關(guān)于明確物業(yè)服務收費管理中普通住宅界定標準的通知》（青發(fā)改價格〔2023〕117號），自2023年6月1日起實施。文件將主要滿足基本需求和剛性需求的保障性住房、政策性住房、中小套型住房物業(yè)服務區(qū)域納入普通住宅范圍。其中，中小套型住房物業(yè)服務區(qū)域是指建筑面積144平方米及以下的住房套數(shù)占比不低于70%的物業(yè)服務區(qū)域。此標準符合上位文件精神，社會各界反映平穩(wěn)。

三、明確普通住宅界定爭議事項

青發(fā)改價格〔2023〕117號文件實施前的物業(yè)服務區(qū)域，現(xiàn)就普通住宅界定事項進一步明確如下：

1．前期物業(yè)服務合同中已明確為普通住宅或?qū)嶋H按普通住宅物業(yè)服務收費政策執(zhí)行的，不再進行調(diào)整。

2．前期物業(yè)服務合同中已明確為非普通住宅且界定標準清楚、政策規(guī)定明確的，不得以存在爭議為由提出調(diào)整。

3．前期物業(yè)服務合同中已明確為非普通住宅但存在政策爭議的（一個物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)認為住宅類型界定不合理的戶數(shù)達到同類型住宅總戶數(shù)的40%及以上，如“疊拼”、“大平層”），業(yè)主可向區(qū)（市）物業(yè)主管部門提出重新界定申請。相關(guān)區(qū)（市）物業(yè)主管部門會同區(qū)（市）發(fā)展改革部門按照青發(fā)改價格〔2023〕117號文件要求，督導物業(yè)服務人進行住房面積匯總、公示，區(qū)（市）發(fā)展改革部門根據(jù)面積匯總情況出具該物業(yè)服務區(qū)域性質(zhì)的界定結(jié)論并函告同級市場監(jiān)管部門。如重新界定為普通住宅物業(yè)服務區(qū)域，物業(yè)服務人應當予以公告，“疊拼”、“大平層”物業(yè)公共服務收費自2023年6月1日起調(diào)整至政府指導價上限范圍內(nèi)。如重新界定為非普通住宅物業(yè)服務區(qū)域，業(yè)主對界定結(jié)論仍不接受的，通過司法途徑解決。

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青島市發(fā)展和改革委員會? ????????青島市城市管理局

2024年3月19日