近年來城市更新讓許多老舊小區(qū)舊貌換新顏，但同時，老舊小區(qū)不僅要改得好，更要管得好，尤其是物業(yè)費價格比較低的老舊小區(qū)“后半篇文章”何去何從的問題日漸凸顯。為鞏固好老舊小區(qū)整治改造效果，落實后續(xù)物業(yè)服務(wù)長效管理機制,根據(jù)《青島市城市管理委員會關(guān)于印發(fā)<加強老舊小區(qū)改造后物業(yè)管理工作方案>的通知》有關(guān)要求,城陽區(qū)堅持多措并舉，建立完善老舊小區(qū)改造后物業(yè)管理長效機制。

一、嚴(yán)把“施工六關(guān)”，改善老舊小區(qū)硬件條件

城陽區(qū)2023年實施16個老舊小區(qū)改造項目，涉及樓座194棟、居民6157戶、建筑面積58.89萬平方米。3月中旬已全面開工，在推進改造過程中，城陽區(qū)嚴(yán)把“施工六關(guān)”：一是嚴(yán)把“前期調(diào)研關(guān)”。在小區(qū)張貼致廣大居民一封信，告知改造目的、范圍、內(nèi)容等事項。然后通過線上線下的方式，多次征求業(yè)主意見，最后按照業(yè)主實際需求對小區(qū)進行改造。16個小區(qū)已完成第一輪居民意見線上征求工作，線上征求居民意見5635戶，其中同意改造5554戶，占98.56%。二是嚴(yán)把“群眾監(jiān)督關(guān)”。建立居民代表全過程參與改造制度，線下常態(tài)化組織居民代表懇談會，線上二維碼隨時征求意見，將民意貫穿改造全過程，同步在小區(qū)廣場等顯要位置公示改造的總體情況、改造的內(nèi)容、新增設(shè)施對比、改造前后對比等效果圖及使用的建筑材料，隨時接受群眾監(jiān)督。三是嚴(yán)把“方案設(shè)計關(guān)”。堅持民意導(dǎo)向，對照改造清單，統(tǒng)籌智慧化、適老化、無障礙設(shè)施、海綿城市要求，高標(biāo)準(zhǔn)做好改造方案設(shè)計，所有項目設(shè)計方案都經(jīng)過區(qū)規(guī)劃例會審批，施工過程中按照人性化、居民需求等實際情況，局部調(diào)整設(shè)計方案、施工做法。四是嚴(yán)把“項目手續(xù)關(guān)”。進一步優(yōu)化項目審批、工程招標(biāo)、方案聯(lián)合審查、質(zhì)安監(jiān)、項目管理、聯(lián)合驗收等手續(xù)，以區(qū)規(guī)劃例會的會議紀(jì)要及相關(guān)居委會、業(yè)主代表的意見作為城陽區(qū)老舊小區(qū)改造方案的聯(lián)合審查意見，辦理施工許可等相關(guān)手續(xù)，護航項目建設(shè)。五是嚴(yán)把“建設(shè)質(zhì)量關(guān)”。堅持“先治理、后改造”模式，提前介入，拆除違章建筑，保障園區(qū)統(tǒng)一整潔。建立“周巡查、月通報”聯(lián)合督查制度，對違規(guī)企業(yè)進行通報、扣分，并納入信用信息綜合平臺管理。同時采取新型工藝，徹底解決屋面防水問題，并嚴(yán)格加強施工過程的質(zhì)量管理，時刻保持項目質(zhì)量處于受控狀態(tài)，提高工程質(zhì)量管理效果。六是嚴(yán)把“綜合驗收關(guān)”。改造完成后，由建設(shè)單位先行按照工程竣工驗收相關(guān)要求進行驗收，后期由區(qū)住建局組織街道辦事處和居民代表對改造效果開展?jié)M意度測評。

二、強化“物業(yè)監(jiān)管”，提升老舊小區(qū)軟服務(wù)

城陽區(qū)老舊小區(qū)改造后物業(yè)管理工作順利開展，其中華城路二、三小區(qū)和金日小區(qū)等8個小區(qū)已召開業(yè)主大會，并按標(biāo)準(zhǔn)提高了物業(yè)服務(wù)等級及收費標(biāo)準(zhǔn)。針對老舊小區(qū)改造后物業(yè)管理工作，城陽區(qū)有一套堅持黨建引領(lǐng)，強化老舊小區(qū)物業(yè)管理的新模式。一是強化服務(wù)質(zhì)量。每個等級的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)分別對應(yīng)著不同的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。改造后的老舊小區(qū)，如果貿(mào)然的提高物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，必然會引起居民的投訴。城陽區(qū)創(chuàng)新提出了“先服務(wù)、后提費”服務(wù)，例如華城路二小區(qū)，通過引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前6個月率先提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓居民切實感受到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平的提高，與之前形成一種鮮明對比，待居民適應(yīng)和習(xí)慣新的服務(wù)質(zhì)量和水平后，按照程序征求居民意見，提高物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，形成良性循環(huán)。二是強化制度保障。制定下發(fā)《城陽區(qū)實施老舊小區(qū)改造與物業(yè)管理一體化工作實施方案》，要求對完成改造任務(wù)的老舊小區(qū)，按照程序引導(dǎo)居民選聘優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理服務(wù)。2023年以區(qū)政府辦名義下發(fā)《城陽區(qū)老舊小區(qū)改造后物業(yè)整合提升工作的通知》。二是強化行業(yè)監(jiān)管。2023年重新調(diào)整《城陽區(qū)物業(yè)小區(qū)分類監(jiān)管量化考核評分標(biāo)準(zhǔn)》，對全區(qū)物業(yè)小區(qū)按照ABCD類劃分等級，進行差異化考核。在全市率先采取政府購買服務(wù)的方式，引入物業(yè)管理第三方監(jiān)督檢查機構(gòu)，組建物管巡查督導(dǎo)隊伍，建立物業(yè)行業(yè)巡查、督辦、整改、考評機制。同時開展老舊小區(qū)靶向督導(dǎo)工作，每月由中心領(lǐng)導(dǎo)帶隊現(xiàn)場督導(dǎo)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，并且建立紅黑榜激勵制度，每月對社會公布一次物業(yè)企業(yè)信用考核等級情況，紅榜激勵、黑榜懲戒。三是強化工作聯(lián)動。為了給物業(yè)企業(yè)與業(yè)主搭建良好的溝通平臺，區(qū)住建局、街道辦事處、社區(qū)居委會每月牽頭召開共建議事會議，聽取環(huán)物委工作開展情況和意見建議，聽取物業(yè)企業(yè)服務(wù)項目落實情況，研究解決居民群眾反映的突出問題，形成了老舊小區(qū)改造后“五方”共治新局面。四是強化財政補貼。制定《城陽區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理資金獎補實施細則》，落實獎補資金考核機制，建立資金發(fā)放與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)收費率和業(yè)主滿意度掛鉤制度，由區(qū)、街道各按照0.30元/平方米/月標(biāo)準(zhǔn)進行獎補，為居民提供更高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)。

目前，城陽街道華城路二、三小區(qū)、金日小區(qū)等8個小區(qū)已召開業(yè)主大會，并按標(biāo)準(zhǔn)提高了物業(yè)服務(wù)等級及收費標(biāo)準(zhǔn)。計劃利用3年時間對全區(qū)已改造及下步計劃改造的49個住宅小區(qū)實施物業(yè)整合提升，到2025年底前物業(yè)服務(wù)質(zhì)量全部達到B級以上服務(wù)等級，在提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時，逐步提升物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。對于暫時無法實施整合的老舊小區(qū)，城陽區(qū)也將指導(dǎo)原物業(yè)公司制定提升方案、增加配備人員和設(shè)備機械，推進改造后老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平和質(zhì)量逐步提升。

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