各區(qū)（市）自然資源局，各派出分局，局直有關(guān)單位，局機(jī)關(guān)有關(guān)處室：

現(xiàn)將《青島市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

 青島市自然資源和規(guī)劃局

2020年4月17日

青島市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法

第一章  總則

第一條  為進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)二級市場秩序，加強(qiáng)市場監(jiān)管，優(yōu)化土地資源配置，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施意見》（魯政辦發(fā)〔2019〕33號）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理適用本辦法。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定。

已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本辦法執(zhí)行。

第三條  建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押應(yīng)遵循依法依規(guī)、誠實(shí)守信、公平自愿的原則。

第四條  自然資源行政主管部門依法對建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進(jìn)行監(jiān)督，并負(fù)責(zé)日常管理工作。

各級自然資源行政主管部門應(yīng)建立土地二級市場交易場所，搭建統(tǒng)一的交易平臺，推動(dòng)土地二級市場交易與不動(dòng)產(chǎn)登記流程有機(jī)融合，實(shí)行“交易+登記”一體化服務(wù)，推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”。

第五條  自然資源行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)土地二級市場的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設(shè)。土地權(quán)利人、利害關(guān)系人可按規(guī)定申請查詢建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的不動(dòng)產(chǎn)登記和合同備案資料。

第六條  有下列情形之一的，建設(shè)用地使用權(quán)不得進(jìn)入土地二級市場轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

（一）未依法取得建設(shè)用地使用權(quán)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的；

（二）土地權(quán)屬不清、有爭議的；

（三）經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權(quán)利的；

（四）已經(jīng)超過建設(shè)用地使用期限，未辦理續(xù)期的；

（五）已認(rèn)定為閑置土地，未按照市、區(qū)（市）人民政府批準(zhǔn)的閑置土地處置方案完成處置的；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止交易的其他情形。

第二章  建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 

第七條  以買賣、交換、贈與等方式轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)書面簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

第八條  以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。

第九條  以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

（二）已實(shí)現(xiàn)出讓合同約定的其他轉(zhuǎn)讓條件。原土地出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件有約定的，從其約定。

以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第十條  以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

作價(jià)出資或入股方式變更為出讓方式的，土地權(quán)利人應(yīng)與自然資源行政主管部門簽訂補(bǔ)充合同。土地權(quán)利人可憑補(bǔ)充合同等資料辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第十一條  明確土地分割、合并條件。宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。確需分割、合并的，應(yīng)滿足以下條件：

（一）已全部辦理土地確權(quán)登記手續(xù)；

（二）分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，并經(jīng)規(guī)劃審查同意分割或合并；

（三）分割或合并后的總建筑面積不得增加，不改變原土地用途，不改變原出讓合同或劃撥決定書確定的開、竣工時(shí)間；

（四）涉及已辦理土地使用權(quán)抵押等他項(xiàng)權(quán)利登記的，須征得土地抵押等他項(xiàng)權(quán)人同意；擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益；合并后地塊涉及土地出讓年限的，土地出讓到期年限不得晚于合并前地塊最早到期年限；分割、合并轉(zhuǎn)讓涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。

土地分割、合并的，土地權(quán)利人應(yīng)與自然資源行政主管部門簽訂補(bǔ)充合同。土地權(quán)利人可憑補(bǔ)充合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等資料辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第十二條  加強(qiáng)涉地司法處置工作銜接，涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，自然資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院要求，向人民法院提供所涉不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)等情況。

第十三條  轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)依法申報(bào)交易價(jià)格。以買賣方式轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)，申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，市、區(qū)（市）人民政府有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)；尚未建立標(biāo)定地價(jià)的，申報(bào)價(jià)格低于基準(zhǔn)地價(jià)的，市、區(qū)（市）人民政府有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。對有權(quán)行使政府優(yōu)先購買權(quán)的轉(zhuǎn)讓土地，市、區(qū)（市）自然資源主管部門應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)報(bào)請市、區(qū)（市）政府決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)，逾期不行使的視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

第三章  建設(shè)用地使用權(quán)出租 

第十四條  以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。

宗地長期出租（租賃年限超過5年），或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓等有償使用手續(xù)。

第十五條  建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報(bào)制度，出租人向自然資源行政主管部門依法申報(bào)并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。本市劃撥土地出租年收益金標(biāo)準(zhǔn)暫定按建設(shè)用地占地面積基準(zhǔn)地價(jià)水平的1%收取。

第十六條  以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，可以將全部或部分建設(shè)用地使用權(quán)出租，但應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已按土地出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；

（二）已實(shí)現(xiàn)出讓合同規(guī)定的其他約定條件。

第十七條  以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，已實(shí)現(xiàn)土地租賃合同約定的投資開發(fā)、利用土地的條件，經(jīng)出租人同意，可以出租。

出租以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，出租年限不得超過國有土地租賃合同約定的剩余年限。

第十八條  以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十九條  土地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租劃撥土地使用權(quán)的，由自然資源行政主管部門按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十六條有關(guān)規(guī)定處理。

第四章  建設(shè)用地使用權(quán)抵押 

第二十條  自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

第二十一條  以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法辦理抵押登記，不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押的批準(zhǔn)手續(xù)。

第二十二條  以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。

第二十三條  以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，可根據(jù)租賃合同約定，將建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物、附著物一并抵押。

第二十四條  允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，不得改變土地用途。

第二十五條  各級不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押和營利性養(yǎng)老、教育企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)抵押等業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)提示機(jī)制。

第五章  建設(shè)用地使用權(quán)二級市場建設(shè)

第二十六條  市自然資源行政主管部門負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)覆蓋全市的線上交易市場。

線上交易市場對內(nèi)設(shè)立交易備案管理系統(tǒng)，提供網(wǎng)上權(quán)屬信息比對、土地他項(xiàng)權(quán)利查詢等內(nèi)部審核服務(wù)功能；對外提供土地供求信息收集發(fā)布、網(wǎng)上公開交易事項(xiàng)辦理、成交結(jié)果信息公示等服務(wù)。

第二十七條  自然資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照交易、登記一體化建設(shè)原則，依托不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)立土地交易線下有形市場。

線下有形市場應(yīng)當(dāng)設(shè)置轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易事項(xiàng)辦理窗口以及供求信息收集發(fā)布、交易咨詢等服務(wù)窗口，為交易各方提供一站式便捷服務(wù)。

第二十八條  土地二級市場交易主要采取招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式，也可以采取法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他方式。

第二十九條  土地二級市場交易按照“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的流程進(jìn)行交易。交易各方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息；可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。

第三十條  自然資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)健全土地二級市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，完善監(jiān)測監(jiān)管信息系統(tǒng)。落實(shí)公示地價(jià)體系，定期更新和發(fā)布基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)；完善土地二級市場的價(jià)格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止交易價(jià)格異常波動(dòng)，維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

第三十一條  完善土地市場信用體系。土地轉(zhuǎn)讓后，出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)依法履約。強(qiáng)化土地市場信用監(jiān)管，健全以“雙隨機(jī)、一公開”為基本手段、以重點(diǎn)監(jiān)管為補(bǔ)充、以信用監(jiān)管為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機(jī)制，對失信責(zé)任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒，推進(jìn)土地市場信用體系共建共治共享。

第三十二條  自然資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)指定專人管理交易系統(tǒng)，保障交易系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

第三十三條  交易系統(tǒng)對信息數(shù)據(jù)的傳輸采用數(shù)據(jù)加密處理，并采取有效措施避免交易系統(tǒng)故障的發(fā)生。確因網(wǎng)絡(luò)入侵、通信中斷、不可抗力等因素，導(dǎo)致交易系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，交易系統(tǒng)管理部門應(yīng)及時(shí)發(fā)布公告。

第三十四條  交易各方當(dāng)事人在交易活動(dòng)中出現(xiàn)糾紛的，應(yīng)通過協(xié)商解決，協(xié)商不成的可依法向人民法院起訴或者提請仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。

第六章  建設(shè)用地使用權(quán)交易

第三十五條  建設(shè)用地使用權(quán)通過網(wǎng)上交易的，交易雙方可登陸青島市土地二級市場交易服務(wù)平臺（以下簡稱“交易平臺”），發(fā)布信息、簽訂并提交合同。

交易雙方通過線下達(dá)成建設(shè)用地使用權(quán)交易的，可到各區(qū)（市）土地二級市場交易服務(wù)場所辦理并提交交易合同。

第三十六條  網(wǎng)上交易建設(shè)用地使用權(quán)的，按以下程序辦理：

（一）注冊用戶；

（二）發(fā)布土地交易信息；

（三）實(shí)施交易；

（四）雙方簽訂交易合同；

（五）提交合同。

第三十七條  當(dāng)事人可以通過交易平臺發(fā)布轉(zhuǎn)讓（出租）或受讓（承租）建設(shè)用地使用權(quán)的交易需求信息。交易需求信息發(fā)布后90日內(nèi)未達(dá)成交易的，信息自動(dòng)失效，當(dāng)事人可以重新發(fā)布。

第三十八條  當(dāng)事人自愿通過交易平臺達(dá)成交易后，應(yīng)通過交易平臺簽訂并提交合同。各區(qū)市自然資源行政主管部門要加強(qiáng)交易事中事后監(jiān)管，對違反有關(guān)法律法規(guī)或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。

第三十九條  建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)包括下列基本內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或單位名稱、住所；

（二）轉(zhuǎn)讓土地基本情況，包括宗地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號、位置、面積、用途、容積率、出讓年限等；

（三）成交價(jià)格、付款期限等；

（四）辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)的時(shí)限及要求；

（五）爭議解決方式及違約責(zé)任；

（六）需要約定的其他內(nèi)容。

第四十條  建設(shè)用地使用權(quán)出租合同應(yīng)當(dāng)包括下列基本內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或單位名稱、住所；

（二）出租土地基本情況，包括宗地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號、位置、面積、用途、容積率、出讓年限等；

（三）出租用途；

（四）租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式；

（五）出租期限；

（六）爭議解決方式及違約責(zé)任；

（七）需要約定的其他內(nèi)容。

第四十一條  建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同由抵押人和抵押權(quán)人根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定簽訂，逐步推進(jìn)抵押合同與青島市土地二級市場交易服務(wù)平臺對接，實(shí)現(xiàn)抵押合同備案。

第七章  附則 

第四十二條  本辦法自2020年7月1日起施行，有效期至2025年6月30日。