一、《青島市改造后老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)規(guī)范》的制定背景

2019年6月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊住宅小區(qū)改造，其中重要內(nèi)容之一是實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理覆蓋。老舊小區(qū)在建成年代背景和物業(yè)使用人群體上與普通住宅小區(qū)之間差別較大，目前我市尚無老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，改造實(shí)踐過程中在推進(jìn)物業(yè)管理全覆蓋、建立管護(hù)長效機(jī)制等方面存在較多困難和堵點(diǎn)。為落實(shí)《青島市老舊小區(qū)改造后物業(yè)管理工作方案》，推進(jìn)老舊小區(qū)改造后實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，解決老舊小區(qū)物業(yè)管理不規(guī)范問題，構(gòu)建質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境，青島市城市管理局制定了《青島市改造后老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》），進(jìn)一步規(guī)范了我市老舊小區(qū)改造后物業(yè)服務(wù)市場，此舉也是打好物業(yè)領(lǐng)域服務(wù)品質(zhì)提升攻堅(jiān)戰(zhàn)，提升群眾滿意度，打造精細(xì)化管理老舊小區(qū)的重要舉措，標(biāo)志著我市老舊小區(qū)改造長效機(jī)制建設(shè)和改造后老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)精細(xì)化、規(guī)范化工作取得新突破。

結(jié)合我市老舊小區(qū)改造工作實(shí)際情況，在廣泛征求各區(qū)（市）物業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)意見后，《規(guī)范》于2023年8月24日正式印發(fā)。

二、《規(guī)范》的制定依據(jù)

國家、省、市相關(guān)文件，《民法典》《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、山東省市場監(jiān)管局《老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》。

三、《規(guī)范》的主要內(nèi)容

《規(guī)范》規(guī)定了列入改造計(jì)劃的老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)的管理要求、服務(wù)要求及服務(wù)評價(jià)與改進(jìn)。從服務(wù)介入、共用部位和公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、衛(wèi)生保潔、應(yīng)急服務(wù)、服務(wù)評價(jià)等十二個(gè)方面明確了納入改造的老舊小區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)要求。

在服務(wù)創(chuàng)新方面，一是發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，明確了物業(yè)企業(yè)要在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下開展社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建、有序參與社區(qū)治理；二是加入既有住宅加裝電梯有關(guān)要求，對于改造后局部加裝電梯的項(xiàng)目，應(yīng)與相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人單獨(dú)簽訂電梯管理服務(wù)合同；三是落實(shí)生活垃圾分類要求，配合街道做好垃圾分類、定點(diǎn)投放的宣傳、引導(dǎo)工作；四是全面發(fā)揮青島市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)作用，線上線下同步做好物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道和方式、公共收益信息等相關(guān)內(nèi)容的公示公開；五是針對老舊小區(qū)老年業(yè)主多的實(shí)際情況，提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過合作服務(wù)、自主服務(wù)等多種方式為有需求的老年人提供居家養(yǎng)老服務(wù)。

在服務(wù)介入方面，物業(yè)企業(yè)根據(jù)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)（居委會(huì)、村委會(huì)）的委托，協(xié)助有關(guān)部門做好改造設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收過程中的相關(guān)工作，對移交的有關(guān)資料進(jìn)行清點(diǎn)、核查并記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題及其實(shí)現(xiàn)方式、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)做出明確約定。

在服務(wù)要求方面，對共用部位管護(hù)、公有設(shè)施設(shè)備維護(hù)、秩序維護(hù)、綠化保潔、應(yīng)急服務(wù)和經(jīng)營服務(wù)等內(nèi)容作了要求。結(jié)合老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域特點(diǎn)，明確公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)點(diǎn)位及要求、樓層通道、樓宇窗臺(tái)等重點(diǎn)部位清潔頻次、實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)的區(qū)域及次數(shù)及建立安全秩序管理制度。

在服務(wù)評價(jià)方面，通過青島市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)定期進(jìn)行業(yè)主滿意度調(diào)查，收集業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)的評價(jià)，對評價(jià)結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，對不合格服務(wù)和潛在不合格服務(wù)進(jìn)行糾正、預(yù)防，并對糾正、預(yù)防措施的有效性等進(jìn)行跟進(jìn)。

四、政策咨詢聯(lián)系方式

青島市物業(yè)服務(wù)保障中心

聯(lián)系電話：0532-82658196

郵箱：qdwuyeban@163.com

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