各區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，各有關(guān)單位：

為進(jìn)一步規(guī)范青島市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、人民銀行青島市分行、國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局聯(lián)合制定了《青島市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

      青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局  人民銀行青島市分行

                   國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局

                              2023年11月30日

青島市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管，保障房地產(chǎn)項目竣工交付，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（魯建房字〔2017〕1號）等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金的收存、支取、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金（以下簡稱預(yù)售資金），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同（含認(rèn)購協(xié)議）約定支付的全部房價款。

本辦法所稱預(yù)售人，是指依法取得《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

本辦法所稱預(yù)購人，是指購買預(yù)售商品房的單位或個人。

第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門（以下簡稱市主管部門）負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管，具體承擔(dān)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作。

西海岸新區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)、高新區(qū)、自貿(mào)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作。

人民銀行青島市分行負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶管理工作。

國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局負(fù)責(zé)對商業(yè)銀行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第五條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管，遵循“專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管、節(jié)點控制”的原則。

第六條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自取得《商品房預(yù)售許可證》開始，至完成房屋所有權(quán)首次登記終止。

第七條 市主管部門建立全市統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)（以下簡稱監(jiān)管系統(tǒng)），通過監(jiān)管系統(tǒng)實現(xiàn)商品房預(yù)售資金信息化管理。                                                      

第二章 監(jiān)管賬戶

第八條 市主管部門應(yīng)當(dāng)會同人民銀行青島市分行、國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標(biāo)的商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)提供具體承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的分支機構(gòu)名錄庫，通過市主管部門門戶網(wǎng)站予以公示。

中標(biāo)的商業(yè)銀行在與市主管部門簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議后，提供相應(yīng)的金融服務(wù)，并與商品房預(yù)售管理信息系統(tǒng)對接，實現(xiàn)信息互通共享，確保業(yè)務(wù)辦理連續(xù)、安全、便捷。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇名錄庫內(nèi)的商業(yè)銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行），按照一次商品房預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡稱監(jiān)管賬戶)，專用賬戶名稱、出具的開戶證明文件上記載的申請人名稱以及預(yù)留銀行簽章中公章的名稱應(yīng)保持一致。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)按幢或者多幢開立，并由主管部門、監(jiān)管銀行、預(yù)售人三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）。未開立監(jiān)管賬戶的，主管部門不得核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售許可證、商品房買賣合同上載明，并在商品房銷售場所顯著位置以及主管部門門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示。

第十條 監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容，監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容要在預(yù)售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)在商品房銷售場所顯著位置公示。

第十一條 監(jiān)管賬戶設(shè)立后，預(yù)售人不得擅自變更。預(yù)售人確需變更監(jiān)管銀行、企業(yè)名稱、監(jiān)管賬號、開戶范圍、項目名稱等相關(guān)信息的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)主管部門、監(jiān)管銀行辦理相關(guān)變更手續(xù)后，與新監(jiān)管銀行重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，并將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金轉(zhuǎn)入變更后的監(jiān)管賬戶。

第三章 資金收存

第十二條 預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，預(yù)售人不得直接收存房價款。

預(yù)售人與預(yù)購人進(jìn)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽時，預(yù)售人向預(yù)購人出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》。若預(yù)購人全款支付購房款，本條款中所指“預(yù)售資金”即為全部房價款；若預(yù)購人申請按揭貸款，本條款中所指“預(yù)售資金”即為首付款，預(yù)購人將首付款存入監(jiān)管賬戶后，主管部門按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案。

預(yù)購人申請按揭貸款（含商業(yè)貸款和住房公積金貸款）的，預(yù)購人將首付款存入監(jiān)管賬戶，并書面委托貸款銀行將發(fā)放的按揭貸款及時足額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。

監(jiān)管銀行收到預(yù)購人交存和貸款銀行轉(zhuǎn)入的房價款后，向預(yù)購人出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收款憑證》，并將信息傳至主管部門。

《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收款憑證》內(nèi)容包括但不限于：商品房預(yù)售合同編號、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、預(yù)購人資金結(jié)算個人賬戶、預(yù)售資金總額、本次交存數(shù)額、累計交存數(shù)額、交存時間等。

第十三條 監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與主管部門進(jìn)行對賬，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知主管部門。主管部門要及時作出處理。

第四章 資金使用

第十四條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度（以下簡稱監(jiān)管額度）是監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，按批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積與商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的乘積確定。

我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)按以下執(zhí)行：

（一）6層以下住宅房屋2800元/平方米；

（二）7至12層住宅房屋3400元/平方米；

（三）13層以上住宅房屋4100元/平方米；

（四）非住宅房屋4500元/平方米。

實行全裝修交付的，監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)增加1000元/平方米。

第十五條 商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，當(dāng)資金總額達(dá)到監(jiān)管額度后，預(yù)售人方可自行提取監(jiān)管額度以外的資金，并優(yōu)先用于預(yù)售項目工程建設(shè)。

第十六條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管按照工程建設(shè)進(jìn)度一般分為4個控制節(jié)點，分別為建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半、主體結(jié)構(gòu)封頂、單體竣工驗收合格、房屋所有權(quán)首次登記。向農(nóng)民工工資專用賬戶及時足額撥付農(nóng)民工工資不受控制節(jié)點限制。

監(jiān)管資金留存比例，是指監(jiān)管賬戶中的資金余額占商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度的百分比。建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半時，監(jiān)管資金留存比例為60%；主體結(jié)構(gòu)封頂時，監(jiān)管資金留存比例為30%；單體竣工驗收合格時，監(jiān)管資金留存比例為15%；完成房屋所有權(quán)首次登記時，監(jiān)管終止。

第十七條 規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)為13層（含13層）以上的建筑，增加以下兩個節(jié)點：

建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)四分之三時，監(jiān)管資金留存比例為45%;

建設(shè)進(jìn)度達(dá)到單體樓內(nèi)外墻抹灰完成（全混外墻或裝配式外墻為內(nèi)墻抹灰完成）時，監(jiān)管資金留存比例為20%。

第十八條 主管部門可根據(jù)預(yù)售人上一年度企業(yè)信用狀況、資質(zhì)等級等情況，適當(dāng)調(diào)整商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例。

房地產(chǎn)企業(yè)信用評定為AAA級企業(yè)，各撥付節(jié)點預(yù)售資金監(jiān)管留存比例降低5個百分點。AA級企業(yè)，各撥付節(jié)點預(yù)售資金監(jiān)管留存比例降低3個百分點。

第十九條 在主體結(jié)構(gòu)封頂控制節(jié)點之前，預(yù)售人可以憑銀行出具的不可撤銷的見索即付現(xiàn)金保函部分抵頂商品房預(yù)售監(jiān)管資金，但不得突破監(jiān)管額度的30%。

第二十條 預(yù)售人申請?zhí)崛∈褂帽O(jiān)管額度以內(nèi)的資金，主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起3個工作日內(nèi)完成審核，并進(jìn)行必要的現(xiàn)場查勘。符合條件的，出具《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知單》；不符合條件的，一次性告知。

監(jiān)管銀行收到《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知單》后，按照《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知單》內(nèi)容，撥付預(yù)售資金。按照監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)主管部門書面同意，監(jiān)管銀行不得撥付監(jiān)管額度以內(nèi)的資金，擅自撥付監(jiān)管額度以內(nèi)資金的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

監(jiān)管額度以內(nèi)的預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向農(nóng)民工工資專有賬戶及時足額撥付農(nóng)民工工資，剩余資金原則上應(yīng)當(dāng)直接撥付至項目對應(yīng)的施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位及水、電、氣、熱等配套設(shè)施建設(shè)單位和預(yù)售人共同指定的銀行賬戶。

第二十一條 有關(guān)部門對監(jiān)管賬戶進(jìn)行凍結(jié)或扣劃的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售資金及監(jiān)管賬戶的性質(zhì)，并及時書面告知主管部門。

第二十二條 預(yù)售人申請終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管，主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起3個工作日內(nèi)進(jìn)行審核。符合終止預(yù)售資金監(jiān)管條件的，由主管部門出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止通知單》，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)在收到《商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止通知單》2個工作日內(nèi)終止監(jiān)管。

第五章 監(jiān)督管理

第二十三條 市主管部門應(yīng)當(dāng)與人民銀行青島市分行、國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局建立聯(lián)動工作機制，按照預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)對預(yù)售人、監(jiān)管銀行在預(yù)售資金監(jiān)管方面進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)預(yù)售人抽逃、挪用預(yù)售資金以及監(jiān)管銀行違規(guī)扣劃預(yù)售資金等違法違規(guī)行為的，按照各自職責(zé)及時進(jìn)行處理。

第二十四條 預(yù)售人有下列行為的，主管部門責(zé)令其限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴(yán)重的可暫停其預(yù)售合同網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，并依法予以行政處罰：

（一）未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的;

（二）變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的;

（三）未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的;

（四）提供虛假材料的;

（五）其它違反本辦法或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

第二十五條 監(jiān)管銀行有下列行為的，主管部門按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議暫停或者終止其監(jiān)管銀行資格，并由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，同時通報金融管理部門:

（一）未按規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的；

（二）未經(jīng)主管部門同意，擅自支付商品房預(yù)售資金的;

（三）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預(yù)售資金的;

（四）其他違反本辦法或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

第二十六條 相關(guān)部門及銀行工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十七條 因特殊情況出現(xiàn)房屋延期交付風(fēng)險的項目，項目所在地人民政府制訂“一樓一策”工作方案，明確資金回補措施，向主管部門申請設(shè)立共管賬戶，應(yīng)急使用監(jiān)管資金。

附 則

第二十八條 膠州市、平度市、萊西市的商品房預(yù)售資金監(jiān)管參照本辦法執(zhí)行，或者結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H自行制定。

第二十九條 本辦法自2024年1月1日起至2028年12月31日止施行，本辦法施行之前已取得預(yù)售許可證的樓幢，按照原規(guī)定執(zhí)行，直至商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止。