各區(qū)（市）農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，機(jī)關(guān)各處室、局屬各單位：

現(xiàn)將《青島市農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》印發(fā)你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真抓好落實(shí)。

青島市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局

                                   2024年10月8日

青島市農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

第一章 總則

第一條  為加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，規(guī)范宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》等有關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱的農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民依法取得的用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

第三條  宅基地使用權(quán)是使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第四條  宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指按照房地一體的原則，宅基地使用權(quán)人將符合條件的宅基地使用權(quán)通過(guò)一定方式依法轉(zhuǎn)移給他人或經(jīng)濟(jì)組織的行為。

第五條  宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地和住房，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館，嚴(yán)禁違法違規(guī)買賣宅基地和違規(guī)搞合作建房，嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)買賣宅基地，嚴(yán)禁“明租實(shí)買”等行為。不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制退出宅基地，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。

第二章 流轉(zhuǎn)條件及程序

第六條  宅基地使用權(quán)在符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定的前提下，可通過(guò)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、互換、出租等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

第七條  宅基地使用權(quán)原則上不得單獨(dú)流轉(zhuǎn)，按照房地一體的原則，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，附著于該宅基地的住宅及其附屬設(shè)施需一并流轉(zhuǎn)。

第八條  流轉(zhuǎn)的宅基地及住宅，應(yīng)符合國(guó)土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃，必須依法取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，且權(quán)屬明晰無(wú)爭(zhēng)議。

第九條  農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須同時(shí)滿足以下條件：

（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持依法、自愿、誠(chéng)實(shí)信用的原則，確保農(nóng)村集體土地所有權(quán)不改變，農(nóng)民權(quán)益不受損。

（二）原宅基地使用權(quán)人須在農(nóng)村或城鎮(zhèn)有其他合法住所，能保證基本居住需要；

（三）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織審核同意；

（四）宅基地使用權(quán)人流轉(zhuǎn)其宅基地使用權(quán)后，不得再向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)使用宅基地；

（五）流轉(zhuǎn)的宅基地不得擅自改變用途。

第十條  宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)按以下程序辦理：

（一）提交申請(qǐng)：流轉(zhuǎn)雙方持身份證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)等相關(guān)材料向所在地村集體經(jīng)濟(jì)組織提出書(shū)面申請(qǐng)；

（二）條件審查：村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)流轉(zhuǎn)雙方和宅基地情況等進(jìn)行審查，審查通過(guò)后進(jìn)行公示，公示無(wú)異議后或異議不成立的，簽署流轉(zhuǎn)意見(jiàn)；

（三）簽訂合同：流轉(zhuǎn)雙方簽訂宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同；

（四）鎮(zhèn)（街道）登記：村集體經(jīng)濟(jì)組織及流轉(zhuǎn)雙方將相關(guān)流轉(zhuǎn)材料報(bào)鎮(zhèn)（街道）登記。需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，及時(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理轉(zhuǎn)移登記。

第三章  轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、互換

第十一條  轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓人依法向符合宅基地申請(qǐng)條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的行為。

第十二條  贈(zèng)與是贈(zèng)與人將自己宅基地上的房屋無(wú)償給予符合宅基地申請(qǐng)條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，使宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為。

第十三條  互換是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間將通過(guò)分配獲得的宅基地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)進(jìn)行互換的行為。宅基地使用權(quán)互換后，互換雙方在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)使用的宅基地面積，原則上不得超過(guò)《山東省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》及相關(guān)配套政策規(guī)定的控制面積。

第十四條  轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、互換時(shí)需征得戶內(nèi)全體成員同意。

第十五條  本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者因繼承房屋或以其他合法方式占有、使用宅基地的非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，可以對(duì)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、互換。

第四章 出租

第十六條  出租是出租人將閑置宅基地和閑置住宅租賃給承租人居住或開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行盤活利用的行為。

第十七條  出租不改變宅基地集體所有權(quán)性質(zhì)，不改變宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬，房屋未經(jīng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)不得翻建、改建和擴(kuò)建。

第十八條  出租人可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，也可以是因繼承房屋或其他合法方式占用宅基地的非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

第十九條  租賃期間，承租人依照租賃合同享有對(duì)宅基地及地上房屋占有、使用、收益的權(quán)利。

第二十條  出租宅基地和住宅，出租人和承租人應(yīng)依法簽訂租賃合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，約定租賃期限、用途、租金及支付方式等內(nèi)容，租賃期限不得超過(guò)二十年。租賃期限屆滿，雙方可以續(xù)訂租賃合同，原承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

第二十一條  出租人應(yīng)向所在地集體經(jīng)濟(jì)組織提交申請(qǐng)，經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織討論審查公示，書(shū)面批準(zhǔn)同意后簽訂合同，并報(bào)鎮(zhèn)（街道）登記。

第二十二條  在充分保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益的前提下，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營(yíng)、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置住宅。鼓勵(lì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)閑置住宅進(jìn)行統(tǒng)一盤活利用。支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。引導(dǎo)有實(shí)力、有意愿、有責(zé)任的企業(yè)有序參與盤活利用工作。

第二十三條  承租人利用租賃的宅基地和住宅開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定。在符合國(guó)土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)對(duì)依法登記的宅基地和住宅進(jìn)行復(fù)合利用，發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉(cāng)儲(chǔ)等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目。

第五章  附則

第二十四條  本辦法由青島市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)解釋。本辦法自2024年11月8日起施行。